Seit der Mietspiegelreform im vergangenen Jahr sind für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern Mietspiegel zu erstellen und diese inkl. einer Dokumentation im Internet zu veröffentlichen. Seither sind alle von Haus & Grund Neuss und dem jeweiligen Mieterverein gemeinsam erstellten Mietspiegel für Neuss, Kaarst, Korschenbroich, Dormagen und Meerbusch inklusive der jeweiligen Dokumentation kostenlos auf unserer Internetseite www.hausundgrundneuss.de als Download abrufbar.
In den vergangenen 30 Jahren hat sich die Stadt Neuss an der Erstellung des Mietspiegels nicht beteiligt. Im Lichte der o.g. Mietspiegelreform hat der Rat der Stadt Neuss im vergangenen Jahr beschlossen, einen qualifizierten Mietspiegel für die Stadt Neuss erstellen zu lassen. Nach einem durchgeführten Vergabeverfahren ist nunmehr das Institut ALP für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH aus Hamburg mit der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels für Neuss beauftragt worden.
Zur ersten Sitzung des Arbeitskreises „Mietspiegel 2024“ wurden im Oktober neben den bisherigen Erstellern des Neusser Mietspiegels - Haus & Grund und Mieterverein - auch der Neusser Bauverein, die GWG Neuss und Vertreter des Gutachterausschusses eingeladen.
Ausgangspunkt für die Datenerhebung, welche ausschließlich durch das Institut ALP durchgeführt wird, sind Einwohnermelde- und Grundsteuerdaten, welche die Stadt Neuss dem Institut bereits übermittelt hat. Seit dem Mietspiegelreformgesetz dürfen diese Daten explizit für die Erstellung von Mietspiegeln weitergegeben und genutzt werden.
Die erhaltenen Daten werden dergestalt vom Institut aufbereitet, dass Haushalte der Einwohnermeldedaten zusammengeführt werden, Mieterhaushalte von Haushalten mit selbstnutzenden Eigentümern getrennt werden und irrelevante Sonderadressen, wie Seniorenheime oder öffentlich geförderte Wohnungen aussortiert werden, so dass man schließlich einen mietspiegelrelevanten Wohnungsbestand erhält.
Aus diesem Wohnungsbestand wird wiederum eine Zufallsstichprobe von 3.500 Wohnungen gezogen. Laut Zensus 2011 gab es insgesamt 42.584 Mietwohnungen außerhalb von Wohnheimen in Neuss, so dass die Befragung von 3.500 frei finanzierten Wohnungen ca. jede 12. Wohnung berücksichtigt. Die Mieter oder Vermieter dieser zufällig ermittelten 3.500 Wohnungen werden bis Ende des Jahres von dem beauftragten Institut angeschrieben. Die Befragung erfolgt durch ein Anschreiben mit Zugangscode zu einem Online-Fragebogen. Die zu beantwortenden Fragen ähneln dabei den Fragen, welche unsere Mitglieder bereits von den Erhebungsbögen der letzten Mietspiegel kennen. Grundsätzlich soll die Befragung der privaten Vermieter ausschließlich online durchgeführt werden. Wie uns versichert wurde, können jedoch auch Papierfragebögen bei dem Institut ALP angefordert werden. Es ist zu beachten, dass die Beantwortung des Fragebogens gesetzlich verpflichtend ist und bei Nichtbeachtung theoretisch sogar ein Bußgeld droht. Sofern wir unseren Mitgliedern beim Ausfüllen des Fragebogens (Papier oder Online) behilflich sein sollen, kann dies gerne im Rahmen eines persönlichen Beratungstermins erfolgen.
Wir haben im Zuge der Vorgespräche ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Wohnbestand der städtischen oder institutionellen Großvermieter wie z.B. Neusser Bauverein oder GWG Neuss nicht überproportional in die Auswertung zum Mietspiegel einfließen darf. Hierüber bestand Einigkeit und es wurde uns versichert, dass die übermittelten Daten der großen Neusser Wohnungsmarktakteure nur entsprechend ihres Gesamtanteils am freien Mietwohnungsbestand einfließen werden.
Die Durchführung der Datenerhebung durch das Institut ALP soll noch in diesem Jahr abgeschlossen werden. Die statistischen Auswertungen sowie die Beratungen im Arbeitskreis Mietspiegel werden danach noch einige Zeit beanspruchen, sodass mit einem Inkrafttreten des qualifizierten Mietspiegels nach derzeitigem Stand nicht vor April 2024 zu rechnen ist.
RAe Sonja Buser und Niclas Carouge